Eladóknak

Adózás és illetékszabályok

A LEíRTAK A KÖZZÉTÉTEL NAPJÁN AKTUÁLIS JOGSZABÁLYOKNAK FELELNEK MEG! ELŐFORDULHAT, HOGY A TÁJÉKOZTATÓ ELAVULT INFORMÁCIÓT TARTALMAZ! 
KÖZZÉTÉTEL NAPJA: 2022.JÚLIUS 4. 



 Alapfogalmak

Mikor mit fizetünk? Nagyon leegyszerűsítve, nem „jogul”.

Illeték: ha szerzünk valamit, vagy valamit csinálunk a meglévő vagyontárgyunkÉRT, tulajdoni hányadunk arányában illetéket kell fizetnünk. Ha teljesen a miénk (1/1), ha felesben, akkor 1/2-1/2 kell számolni, stb.

Adó: Ha valamilyen nyereségünk van egy vagyontárgy bármilyen hasznosításáBÓL (kiadás, eladás), azért illik adót fizetni! Lehet ez több, lehet kevesebb, lehet csökkenteni, de a tucatnyi trükk nem a jelenlegi anyag része!

Lakóingatlan: családi ház (hivatalosan kivett lakóház és udvar)

                         társasházi lakás

                         szövetkezeti lakás

                         telek (hivatalosan kivett beépítetlen terület)

NEM lakóingatlan: szántó, rét, erdő, külterület, zártkert. Ezekre nincsen illetékkedvezmény! 

Illeték

  Ahogyan a fentiekben megbeszéltük amikor veszünk, vagy szerzünk valamit legyen az lakás, nyaraló, autó, mindig illetéket fizetünk az Államnak. Egyértelmű szabályok szerint a NAV illetékhivatali Főosztálya küld levélben, vagy az Ügyfélkapura egy fizetési meghagyást, amit aztán be kell fizetni.

Illetékkedvezmény: kérvényezni kell

Illetékmentesség: automatikusan jár

Alapeset ingatlan esetén mindig 4% a kialkudott vételár alapján. Ugye milyen egyszerű? Ja nem. Csak a példa kedvéért, mikor van az egyszerű 4%?  Vettünk egy lakóingatlant 100% készpénzből, ami használt ingatlan, és előtte nem adtunk el semmit. Ez a kiindulási alap.

Példa: Ingatlan vételára: 40.000.000Ft. Ennek a szerzési illetékalapja 4% Ez alapján: 1.600.000Ft a megfizetendő összeg.

Variációk egy témára

A fenti 1.600.000Ft köztünk legyen mondva rengeteg pénz. Ahogyan majd az ügyfeled is mondja majd, megy a jóságos Államnak a semmire. Szerencséje van az ügyfélnek, ha ezt az illetékalapot csökkenteni tudja.

Visszterhes-illetékfizetési kedvezmény: Amennyiben valaki úgy vesz egy 40MFt értékű ingatlant, hogy előtte eladott egy ingatlant, akkor jogosult a kedvezményre. A kedvezmény kizárólag Magyarország területén eladott, és vásárolt lakóingatlan kapcsán igénybe vehető. Ha olcsóbbat ad el és drágábbat vesz, akkor visszterhes-illetékfizetés alapján a két vételár közötti különbség alapján fizet illetéket. Ez a vásárlás előtt, és a vásárlás utáni két évben lehetséges. Példa: veszünk egy lakóingatlant készpénzből 40MFt-ért, de ehhez eladtunk egyet 30MFt-ért így a kettő különbözete, vagyis az illetékalap 10MFt, tehát 400.000Ft-ot kell az államnak befizetni. Ez az illetékkedvezmény akkor is jár, amennyiben még nem adtuk el az ingatlanunkat de egy éven belül azt értékesíteni fogjuk. Ilyenkor az előre megjelölt ingatlan kapcsán jár a kedvezmény. Ha két éve adtuk el az ingatlanunkat, és most veszünk, akkor annak a vételára szintén bele számít a kedvezményes körbe. Fontos, hogy a fenti kedvezmények esetében az Adóhatóság naptári évet vizsgál, és ez alapján veti ki az illetéket. Figyeljünk a határidők kalkulálásával. 

Lakásteremtő illetékkedvezmények: nagyon egyszerű. Amennyiben az Állam által valamilyen módon támogatott finanszírozást vesz a vevő igénybe úgy 100%-os illeték kedvezményben részesül, ami nem azonos az illetékmentességgel. Ideg tartozik a CSOK, a Babaváró, és a Zöldhitel).

Másik lakásteremtő illetékkedvezményünk: ha telket veszünk, hogy építsünk. Figyelni kell, hogy az adásvételi szerződés pillanatában kivett beépítetlen terület megnevezésű ingatlant vegyünk. 100% illetékkedvezményt kapunk, de nem mentesülünk.  Jelezni kell az Illetékhivatalnak, hogy adott telekre 2+2 éven belül (bármennyire is úgy tűnik ez nem automatikusan 4 év) használatbavételi engedéllyel rendelkező lakóingatlant létesítünk. Amennyiben ez teljesül a telekre vonatkozóan elengedik az illetéket, és csak a felépítményre kell megfizetni az illetéket.

Ha a vevő 35 év alatti, és nem volt még a nevén magyarországi lakóingatlannak 50%-ot nem meghaladó tulajdonrésze lakóingatlanban, , akkor 15MFt-ig 2% az illeték, míg a 15MFt feletti rész után fizet 4%-ot. Ezzel ritkán találkozunkl, mert a magyarországi lakóingatlanok többsége már bőven afelett az összeg felett van, ahol már nem éri meg ez a kedvezmény.

Első lakás vásárlóknak lehetőségük van részletfizetésre. Ez nem kedvezmény és nem automatikus. Méltányossági kérelem alapján 6-12 hónapra kérhető. Kamatmentes. Fontos! Más kedvezménnyel nem összevonható, ezért jól át kell gondolni! 

Adózás

Az adószámítás alapja az adóalap.

Az adóalap: a szerzés éve (tehát amikor “hozzá jutottam”  az ingatlanhoz) és az eladási ár közötti szigorúan csak pozitív különbsége alapján számítjuk, és minden év május 20-ig kell a személyi jövedelemadó bevallásban önállóan feltüntetni, nem munkaszerű jövedelemként és befizetni. Minden lakóingatlan értékesítése alapján jellegét tekintve adófizetési kötelezettségünk van. Lakóingatlanok esetén a szerzés éve után az 5. év után adómentesen értékesíthetjük. Az ingatlanunkat tulajdoni hányadunk szerint.5 éven belül, nem lakóingatlanok esetén ez 15 év. Az adóalap mértéke az idő elteltével sávosan (időről időre) csökken.

Szerzés: A jogcíme, módja annak, hogyan került az ingatlan a tulajdonunkba. Lehet ez vásárlás, öröklés, ajándékozás, stb.

Az adózás mértékének kiszámítása

Adózás: A számítás módja. Az eladott ingatlanból származó jövedelem (csak nyereség) az adóalap. Ennek 15%-a az SZJA. Nem befolyásolják az adókedvezmények, mint családi adókedvezmény stb. NAGYON FONTOS! ADÓALAPOT MINDIG Számítani KELL, de lehet, hogy a végén nincs pozitív összeg, tehát nem kell adót fizetni!

AKKOR IS KELL FIZETNI, HA A BEFOLYÓ ÖSSZEGET INGATLANRA FORDíTJUK!

Az idei évben így kell számolni az adóalapot. Mindig tárgyévet veszünk figyelembe, nem naptári évet

2022. 0. év 100%-a

2021. 1. év 100%-a

2020. 2. év 90%-a

2019. 3. év 60%-a

2018. 4. év 30%-a

2017. 5. év 0%-a 

Egy példa, hogy könnyen értelmezzük a fentieket. Vettünk egy ingatlant 2019-ben 25MFt-ért. 2022-ben eladom 40MFt-ért. Mivel a szerzés időpontja három éve történt így a különbözet (15MFt) 60%-a az adóalap. Ez 9MFt. Ennek a 15% a megfizetendő adó. Összege: 1.350.000Ft. Egyszerű százalékszámítás. Ez az alapeset, de persze ez sem ennyire egyszerű.

Adóalap csökkentő tényező: igazolható az ingatlanszerzéséhez, vagy eladásához köthető költségek csökkenthetik az adóalapot, vagy olyan állagmegóvó vagy komfortfokozat növelő beruházás,amikl számlával igazolhatóak. Ilyen az ingatlanos számlájának nettó értéke, vagy nyílászáró csere, szigetelés, vagy minőségjavítás. Nem elszámolható a konyhabútor, csempe, járólap stb.  

Különös esetek, ahol nagyon kell figyelni

Ha az adott ingatlant ajándékozás, vagy öröklés útján szereztük akkor a szerzéskor „meghatározott” a számítás alapja mind az érték mind az időpont tekintetében!

Hogyan lehet csökkenteni az adóalapot? Van rá mód, de a lehetőségek korlátozottak. Minden olyan az ingatlan megszerzésére, vagy állapotának és komfortfokozatának növelésére fordítottál, amit számlával tudsz igazolni. Ilyen lehet a szerzésekor megfizetett ügyvédi munkadíj, nyílászáró csere, fűtésrendszer felújítása, stb. Ami csak kényelmi, vagy esztétikai felújítás volt mint az új burkolat, vagy egy menőbb konyhabútor, az nem csökkentheti sajnos az adóalapot.

Jó hír, amennyiben egy ingatlanost bízol meg az ingatlan eladásával, az ő számlája is csökkenteni fogja az adó alapodat. Ami pedig különösen jó hír, hogy mindezért egy teljes szolgáltatást kapsz, és biztonsággal és gyorsan lehetsz túl ezen a sokszor bonyolult folyamaton, és jó érzéssel fizeted ki a megérdemelt munkadíjat, és nem csak egy kötelező adó tételként.

A FENTI ANYAG CSAK TÁJÉKOZTATÓ JELLEGŰ INFORMÁCIÓKAT TARTALMAZ. EZEK TARTALMÁT NYILVÁNOSAN ELÉRHETŐ, A TÉMÁBAN KAPCSOLÓDÓ ANYAGOK ALAPJÁN KÉSZÜLTEK. TARTALMÁN NEM VÁLTOZTATTUNK, MINDÖSSZE KÖNNYEN FOGYASZTHATÓVÁ TETTÜK.  SEM RÉSZBEN, SEM EGÉSZBEN NEM TARTALMAZ SZEMÉLYRE SZÓLÓ TÁJÉKOZTATÁST!

AMENNYIBEN SZEMÉLYES TANÁCSADÁSRA VAN SZÜKSÉGE INGATLANÁT ÉRINTŐ ADÓZÁSI ÉS ILLETÉK FIZETÉSÉBEN LEGKÉSŐBB AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSKOR KÉRDEZZE MEG AZ OKIRATSZERKESZTŐ ÜGYVÉDET, VAGY KERESSE A WWW.NAV.GOV.HU OLDALT.